Δημοσιεύθηκε στο forin.gr και στο  businessnews.gr

Η επέλαση του νέου κορωνοϊού SARS-CoV-2 (που προκαλεί την ασθένεια COVID-19) στην Ελλάδα ξεκίνησε περί τις αρχές Μαρτίου και μας «ανάγκασε» να ζήσουμε πρωτόγνωρες καταστάσεις. Σχολεία, δημόσιες υπηρεσίες και αρχές, εμπορικά καταστήματα, χώροι εστίασης, ψυχαγωγίας και τουριστικές εγκαταστάσεις, ανέστειλαν αιφνιδίως τη λειτουργία τους, είτε υποχρεωτικά, με εντολή Δημόσιας Αρχής είτε προαιρετικά, κατόπιν απόφασης των επιχειρήσεων. Μετά την παρέλευση σχεδόν τεσσάρων μηνών, διαφαίνεται ότι οι οικονομικές συνέπειες στην αγορά λόγω της πανδημίας του κορωνοϊού θα είναι σοβαρές και δύσκολα ανατρέψιμες. Η πλειοψηφία των οικονομολόγων εκτιμούν ότι το μέγεθος της εγχώριας -αλλά και παγκόσμιας- ύφεσης θα είναι υψηλό, δεδομένου ότι ο κρατικός προϋπολογισμός κλήθηκε να καλύψει μεγάλα οικονομικά κενά φυσικών προσώπων και επιχειρήσεων για τους μήνες κατά τους οποίους δεν εργάζονταν και δεν λειτουργούσαν αντίστοιχα.

Α. Περιεχόμενο και δικαιούχοι των έκτακτων μέτρων

Προς αντιστάθμιση της έλλειψης εσόδων από την αδυναμία άσκησης επιχειρηματικής δραστηριότητας ή την πτώση αυτής, λήφθηκαν μέτρα στήριξης των πληττόμενων επιχειρήσεων. Ανάμεσα σε αυτά τα μέτρα ήδη από την αρχή της έξαρσης της πανδημίας, νομοθετήθηκε η μείωση του καταβλητέου ποσού του μισθώματος κατά 40% για τα ακίνητα που χρησιμοποιούνται ως επαγγελματική στέγη. Αναλυτικότερα, με σειρά έκτακτων νομοθετημάτων, με πρώτη την ΠΝΠ της 20ης Μαρτίου 2020, προβλέφθηκε αρχικά η απαλλαγή από την καταβολή του 40% του μισθώματος μηνός Μαρτίου 2020 των μισθωτών επαγγελματικών ακινήτων, που αποτελούν επιχειρήσεις, οι οποίες ανέστειλαν υποχρεωτικά τη λειτουργία τους με εντολή Δημόσιας Αρχής, όπως καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος, εμπορικά κέντρα, καταστήματα λιανικής πώλησης, κέντρα ψυχαγωγίας, αθλητικές εγκαταστάσεις κλπ. Το μέτρο παρατάθηκε και για τον μήνα Απρίλιο, κατά τον οποίο συμπεριλήφθησαν στους δικαιούχους της μείωσης και οι καλούμενες «πληττόμενες» επιχειρήσεις βάσει των Κωδικών Αριθμών Δραστηριότητας –κύριας ή δευτερεύουσας- που ορίστηκαν από το Υπουργείο Οικονομικών. Στη συνέχεια, με το Ν. 4690/2020, παρατάθηκε η εφαρμογή του μέτρου για τις επιχειρήσεις που εξακολουθούν να πλήττονται οικονομικά και για το Μάιο και Ιούνιο 2020, με δυνατότητα περαιτέρω παράτασης έως και το μήνα Αύγουστο, βάσει Υπουργικών Αποφάσεων που αναμένεται να εκδοθούν και θα ορίζουν συγκεκριμένες επιχειρήσεις που θα δικαιούνται την παράταση του μέτρου ανά κλάδο και ανά μήνα.

B. Διαμόρφωση της Μισθωτικής Σχέσης στο πλαίσιο των έκτακτων μέτρων

Κατά παρέκκλιση, λοιπόν, των κείμενων διατάξεων περί μισθώσεων, οι επιχειρήσεις-μισθωτές που προσδιορίστηκαν ως δικαιούχοι των έκτακτων μέτρων, κατέβαλλαν για τους μήνες Μάρτιο, Απρίλιο, Μάιο και Ιούνιο 2020 το 60% του οφειλόμενου μισθώματος. Από τη μεριά του εκμισθωτή επαγγελματικής στέγης, η καταβολή αυτή αποτελεί υποχρεωτική μείωση εκ του νόμου και είναι δεσμευτική για εκείνον. Όπως ρητά ορίζει ο νόμος, η μερική μη καταβολή του μισθώματος δεν γεννά δικαίωμα καταγγελίας της σύμβασης εις βάρος του μισθωτή ούτε οποιαδήποτε άλλη αστική αξίωση εκ μέρους του. Ο εκμισθωτής, λοιπόν, είναι υποχρεωμένος να μην απορρίψει την μειωμένη παροχή του μισθωτή, ούτε να καταγγείλει εξ αυτού του λόγου τη μεταξύ τους μίσθωση.

Παράλληλα, οι ιδιοκτήτες ακινήτων, στους οποίους κατεβλήθη μειωμένο το οφειλόμενο μίσθωμα, δικαιούνται από τη μεριά τους μια σειρά εκτάκτων διευκολύνσεων, ως αντιστάθμισμα της ζημίας που υπέστησαν. Αρχικά, το ποσό του μισθώματος που δεν εισπράχθηκε ή δεν εισπράττεται (40%) δεν αποτελεί εισόδημα και, ως εκ τούτου, δεν υπόκειται σε φόρο εισοδήματος και ειδική εισφορά αλληλεγγύης (ά. 43Α ΚΦΕ). Περαιτέρω, οι εκμισθωτές, εφόσον εισέπραξαν τουλάχιστον κατά 40% μειωμένο μίσθωμα, έχουν δικαίωμα έκπτωσης ποσού ίσου με ποσοστό 20% επί του 60% των μισθωμάτων από οφειλές με καταληκτική ημερομηνία καταβολής προς τη φορολογική αρχή από 31.07.2020 και μετά (με εξαίρεση τις οφειλές από ρυθμίσεις/διευκολύνσεις τμηματικής καταβολής, οφειλές υπέρ αλλοδαπού Δημοσίου και από ανάκτηση κρατικών ενισχύσεων). Σε περίπτωση δε που οι εκμισθωτές είναι φυσικά πρόσωπα, παρατείνονται γι’ αυτούς οι προθεσμίες καταβολής των βεβαιωμένων οφειλών και των τυχόν δόσεων ρυθμίσεων/διευκολύνσεων τμηματικής καταβολής στη φορολογική διοίκηση και αναστέλλεται η είσπραξη των ληξιπρόθεσμων οφειλών τους κατά χρονικό διάστημα ίσο με τους μήνες κατά τους οποίους εισέπραξαν μειωμένο μίσθωμα, δηλαδή από δύο έως τέσσερις μήνες (υπολογιζομένου του χρόνου από τον Ιούνιο 2020), ενώ για το διάστημα της αναστολής δεν υπολογίζονται οι τόκοι και οι προσαυξήσεις εκπρόθεσμης καταβολής. Τέλος, το 25% των ανωτέρω οφειλών που τυχόν καταβλήθηκαν και εξοφλήθηκαν από 11.3.2020 μέχρι τον Ιούνιο ή που θα καταβληθούν εμπρόθεσμα, συμψηφίζεται με άλλες βεβαιωμένες φορολογικές οφειλές ή δόσεις ρυθμίσεων/διευκολύνσεων τμηματικής καταβολής που έχουν καταληκτικές ημερομηνίες καταβολής από τις 31.7.2020 και μετά (με εξαίρεση τις οφειλές από ΦΠΑ και παρακρατούμενους φόρους που δεν έχουν υπαχθεί σε καθεστώς διευκόλυνσης/ρύθμισης τμηματικής καταβολής, οφειλές που προέρχονται από την ανάκτηση κρατικών ενισχύσεων και χρέη υπέρ αλλοδαπού Δημοσίου).

Η μισθωτική σχέση, όμως, παράλληλα με αυτές τις έκτακτες ρυθμίσεις, φαίνεται ότι δεν παύει να ρυθμίζεται και από τις γενικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα.

 

Γ. Επίκληση Ανωτέρας Βίας και Απρόβλεπτης Μεταβολής Συνθηκών

Ι. Ανωτέρα Βία

Σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 335 και 336 του Αστικού Κώδικα, όταν κατά την εκπλήρωσή της η παροχή είναι ολικά ή μερικά αδύνατη, ο οφειλέτης απαλλάσσεται από κάθε υποχρέωση εξαιτίας της αδυναμίας του να εκπληρώσει την παροχή, αν η αδυναμία οφείλεται σε γεγονός, για το οποίο δεν έχει ευθύνη. Ανυπαίτια αδυναμία είναι αυτή που δεν οφείλεται σε δόλο ή αμέλεια του οφειλέτη ή των προσώπων για το οποία ευθύνεται αλλά οφείλεται σε ανωτέρα βία ή τυχαίο γεγονός.

Κατά πάγια νομολογία, ως ανωτέρα βία νοείται κάθε απρόβλεπτο και εξαιρετικό γεγονός, είτε αντικειμενικό είτε σχετικό με το πρόσωπο του δικαιούχου, το οποίο δεν μπορεί να αποτραπεί με μέτρα εξαιρετικής επιμέλειας και σύνεσης του μέσου ανθρώπου. Για την απαλλαγή, λοιπόν, από ευθύνη λόγω ανωτέρας βίας, πρέπει να συντρέχουν οι κάτωθι προϋποθέσεις σωρευτικά:

α) το περιστατικό ανωτέρας βίας να προκάλεσε την αδυναμία εκπλήρωσης της παροχής ή καθυστέρησης εκπλήρωσης,

β) η μη εκπλήρωση της παροχής να προκλήθηκε από περιστάσεις πέραν του ελέγχου του μέρους που την επικαλείται, και

γ) να μην υπήρχαν άλλα δικαιολογημένα μέτρα ή ενέργειες, που θα μπορούσαν να έχουν ληφθεί ώστε να αποφευχθεί ή μετριασθεί το γεγονός και οι συνέπειές του.

ΙΙ. Ο Κορωνοϊός ως Γεγονός Ανωτέρας Βίας και η Εκπλήρωση των Υποχρεώσεων από τη Μίσθωση

Αναφορικά με τη μίσθωση επαγγελματικής στέγης, από την διάταξη του άρθρου 596 του Αστικού Κώδικα, προκύπτει ότι ο μισθωτής απαλλάσσεται από την καταβολή μισθώματος, αν εμποδίζεται να χρησιμοποιήσει το μίσθιο για λόγους που δεν αφορούν τον ίδιο. Παρότι το ελληνικό δίκαιο δεν προβλέπει ρητά την πανδημία ως λόγο ανωτέρας βίας, θα μπορούσε να υποστηριχθεί ότι η πανδημία του κορωνοϊού αποτελεί τέτοιο γεγονός, καθώς πρόκειται για φαινόμενο που δεν ήταν δυνατό να προβλεφθεί από τον μέσο συνετό συναλλασσόμενο, ενώ τα μέτρα τα οποία λήφθηκαν για την αντιμετώπισή του είναι υποχρεωτικά, χωρίς δυνατότητα αποτροπής αυτών, και δρουν καταλυτικά για μεγάλο εύρος επιχειρηματικών δραστηριοτήτων.

Εντούτοις, δεν είναι ασφαλής οποιαδήποτε αφηρημένη κρίση για το τι εντάσσεται στην έννοια της ανωτέρας βίας, αφού κάθε φορά θα πρέπει να αξιολογείται κατά πόσον η επίδραση του κορωνοϊού υπήρξε καταλυτική στη λειτουργία της εκάστοτε σύμβασης. Εξάλλου, οι επιπτώσεις της πανδημίας στις οικονομικές συνθήκες που ενδέχεται να δημιουργούν αδυναμία εκπλήρωσης ή καθυστέρηση κατά την εκπλήρωση δεν συνεπάγεται ότι αποτελούν και λόγο ανωτέρας βίας. Επιπροσθέτως δε, παγίως γίνεται δεκτό ότι στις χρηματικές ενοχές, όπως είναι η υποχρέωση του μισθωτή για καταβολή του μηνιαίου μισθώματος στον εκμισθωτή, δεν υφίσταται επιγενόμενη αδυναμία παροχής και συνακόλουθη απαλλαγή του οφειλέτη από την ευθύνη. Τούτο σημαίνει ότι τη βασική χρηματική υποχρέωση του μισθωτή, καταρχήν δε μπορεί ο ίδιος να την αρνηθεί, ακόμη και αν συντρέχουν λόγοι ανωτέρας βίας, αφού η χρηματική παροχή είναι πάντοτε εφικτή.

Σε κάθε περίπτωση, για την ενδελεχέστερη εξέταση του ζητήματος, θα πρέπει να διακρίνουμε δύο χωριστές περιπτώσεις: τις επιχειρήσεις που αναστέλλουν τη λειτουργία τους λόγω κρατικής εντολής και τις επιχειρήσεις που λογίζονται από το νομοθέτη ως σημαντικά πληττόμενες. Και για τις δύο περιπτώσεις, όπως αναλύθηκε, προβλέπεται μείωση του μισθώματος κατά 40%, αλλά είναι άραγε εφικτή η πλήρης απαλλαγή από το μίσθωμα για τους μήνες όπου η επιχείρηση δεν λειτουργεί ή λογίζεται ως πληττόμενη;

Για την περίπτωση όπου η επιχείρηση χαρακτηρίζεται ως «πληττόμενη», προκύπτει ευχερώς πως τούτο δεν δίνει το δικαίωμα στην επιχείρηση να αρνηθεί πλήρως την καταβολή του μισθώματος για το αντίστοιχο χρονικό διάστημα, αφού αυτό δεν αποτελεί λόγο ανωτέρας βίας, καθώς ο μισθωτής μπορούσε να κάνει χρήση του μισθωμένου ακινήτου, απλώς ενδεχομένως με μειωμένο κύκλο δραστηριοτήτων. Επομένως, δεν μπορεί σε αυτή την περίπτωση να υπάρξει πλήρης απαλλαγή από το μίσθωμα, αλλά σε κάθε περίπτωση θα οφείλεται το 60% του μισθώματος.

Η απάντηση, όμως, θα μπορούσε να είναι διαφορετική για τις επιχειρήσεις των οποίων η λειτουργία ανεστάλη με κρατική εντολή. Σε αυτήν την περίπτωση, η χρήση του ακινήτου για την άσκηση της επαγγελματικής δραστηριότητας του μισθωτή κατέστη αδύνατη για λόγο που δεν αφορά τον ίδιο. Εδώ, λοιπόν, τίθεται το ερώτημα αν οι έκτακτες ρυθμίσεις για τη μείωση κατά 40% των οφειλόμενων μισθωμάτων αποκλείουν τις ως άνω διατάξεις του Αστικού Κώδικα, σύμφωνα με τις οποίες υπάρχει πλήρης απαλλαγή από το μίσθωμα, αν λόγος ανωτέρας βίας εμποδίζει το μισθωτή από τη συμφωνημένη χρήση του ακινήτου.

Η απάντηση στο ερώτημα αυτό είναι δυσχερής, ενόψει του ότι οι έκτακτες ρυθμίσεις νομοθετήθηκαν σε μικρό χρονικό διάστημα και δημιούργησαν νομικές αστοχίες. Φαίνεται, όμως, πως οι έκτακτες ρυθμίσεις δεν αποκλείουν τις γενικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα, αφού εδώ ο νομοθέτης ήρθε να θεσπίσει τη μείωση του μισθώματος «κατά παρέκκλιση των κείμενων διατάξεων περί μισθώσεων». Σκοπός του νομοθέτη δεν ήταν να θέσει σε δυσμενέστερο καθεστώς τους μισθωτές με αυτή τη ρύθμιση, αφού αν η ρύθμιση αυτή δεν υπήρχε, ο μισθωτής θα απαλλασσόταν πλήρως από το μίσθωμα, ενώ τώρα φαίνεται να υποχρεούται να καταβάλει το 60%. Θα μπορούσε βέβαια να υποστηριχθεί και ο αντίλογος ότι οι έκτακτες ρυθμίσεις, ως ειδικότερες διατάξεις, υπερισχύουν των γενικών διατάξεων και ότι σε καμία περίπτωση δεν μπορεί να αξιωθεί πλήρης απαλλαγή από το μίσθωμα, παρά μείωση, κατά τα διαλαμβανόμενα στο νόμο. Σε κάθε περίπτωση, δεδομένης της πρωτόγνωρης φύσης των καταστάσεων που επικρατούν, τα σχετικά ζητήματα αναμένεται να επιλυθούν ανά περίπτωση στο άμεσο μέλλον σε δικαστηριακό επίπεδο, ανάλογα και με τις ειδικότερες συνθήκες κάθε συμβατικής σχέσης.

ΙΙΙ. Η απρόβλεπτη μεταβολή συνθηκών και η αναπροσαρμογή του μισθώματος κατά τα άρθρα 388 και 288 ΑΚ

Το άρθρο 388 ΑΚ ορίζει ότι αν τα περιστατικά στα οποία τα μέρη στήριξαν τη σύναψη αμφοτεροβαρούς σύμβασης (όπως η μίσθωση), μεταβλήθηκαν ύστερα, από λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν, και από τη μεταβολή αυτή, η παροχή του οφειλέτη, έγινε υπέρμετρα επαχθής, το δικαστήριο μπορεί κατά την κρίση του με αίτηση του οφειλέτη να την αναγάγει στο μέτρο που αρμόζει. Μόνο το γεγονός ότι ζημιώνεται το ένα μέρος ή ότι αντιμετωπίζει δυσχέρειες στην εκπλήρωση της παροχής δεν αρκεί, ούτε όμως απαιτείται πλήρης οικονομική καταστροφή του οφειλέτη-μισθωτή.

Έκτακτα και απρόβλεπτα περιστατικά, κατά την έννοια του ανωτέρω άρθρου, είναι αυτά που επέρχονται από ασυνήθιστα γεγονότα, φυσικά, πολιτικά, κοινωνικά, οικονομικά κ.λπ. Έκτακτα και απρόοπτα γεγονότα δεν μπορούν να χαρακτηριστούν εκείνα που συμβαίνουν συνήθως, όπως η αυξομείωση της οικονομικής κατάστασης του μισθωτή, η αύξηση/μείωση της αξίας του ακινήτου και η παρεπόμενη αντίστοιχη μεταβολή της μισθωτικής του αξίας η οποία μπορεί να οφείλεται π.χ. στην αύξηση/μείωση της ζήτησης για μίσθωση ανάλογων ακινήτων.

Εφόσον από τις ως άνω προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ, δεν συντρέχει εκείνη της απρόοπτης και ανυπαίτιας μεταβολής των συνθηκών, τότε είναι επιτρεπτή η εφαρμογή του άρθρου 288 ΑΚ και μπορεί να ζητηθεί η αναπροσαρμογή του οφειλόμενου αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή μισθώματος, εφόσον εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων επήλθε, μεταγενέστερα, δυσβάστακτη για τον μισθωτή μεταβολή των συνθηκών. Τέτοια μεταβολή μπορεί να αποτελέσουν η σημαντική αύξηση/μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, η εξ αιτίας διαφόρων λόγων αυξομείωση της ζήτησης των ακινήτων, με τρόπον ώστε, με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες, η εμμονή στην καταβολή του συμφωνηθέντος μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές. Εν τοις πράγμασι και σε σχέση με τις μισθώσεις (και γενικότερα τις εμπορικές συμβάσεις) κατά την πρόσφατη οικονομική κρίση, η οποία έχει κριθεί (από μέρος της νομολογίας) ότι αποτέλεσε γεγονός απρόβλεπτο που μετέβαλε ουσιωδώς τις συνθήκες, πολλοί μισθωτές πέτυχαν το δικαστικό επανακαθορισμό του ύψους του καταβλητέου μισθώματος.

Η πανδημία του κορωνοϊού, όπως προαναφέρθηκε, αποτελεί πράγματι ένα απρόβλεπτο γεγονός που έχει ήδη μεταβάλει τις συνθήκες στην αγορά, ωστόσο στην παρούσα φάση είναι πρώιμο να ειπωθεί ότι πρόκειται για γενικευμένη και μόνιμη μεταβολή, δεδομένου ότι ακόμα δεν υπάρχουν απτά οικονομικά στοιχεία ικανά να οδηγήσουν στο συμπέρασμα ότι προκάλεσε ουσιώδη μείωση των οικονομικών μεγεθών για παρατεταμένο χρονικό διάστημα. Το επόμενο χρονικό διάστημα θα αρχίζει να διαφαίνεται αν π.χ. ο κύκλος εργασιών των επιχειρήσεων και οι μισθωτικές αξίες των ακινήτων θα μειωθούν παροδικά ή για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα. Πρέπει κι εδώ να σημειωθεί ότι σχετικά ζητήματα που αφορούν την εξειδίκευση αορίστων εννοιών, όπως είναι αυτή της μεταβολής τέτοιου μεγέθους, ώστε να επανακαθορίζει τους όρους μιας σύμβασης, αναμένεται να επιλυθούν από τα αρμόδια δικαστήρια και πάλι ανά περίπτωση ξεχωριστά.

Δ. Συμπέρασμα – Τελικές Παρατηρήσεις

Αναμφισβήτητα, η πανδημία του κορωνοϊού επηρέασε όλους τους τομείς της καθημερινής ζωής και προκάλεσε σημαντικές επιπτώσεις στην παγκόσμια και εγχώρια οικονομία και επιχειρηματικότητα. Η αναστολή λειτουργίας του μεγαλύτερου φάσματος των επιχειρήσεων, από μικρά καταστήματα λιανικής έως μεγάλες ξενοδοχειακές μονάδες και εταιρείες αερομεταφορών, ήταν αναγκαίο να συνοδευτεί από εξαιρετικά και επείγοντα μέτρα στήριξης, προκειμένου να εξασφαλιστεί έστω σε ένα βαθμό η βιωσιμότητα των πληττόμενων επιχειρήσεων. Δεδομένου δε του μεγάλου ποσοστού επιχειρήσεων οι οποίες μισθώνουν τους χώρους εγκατάστασής τους, η μείωση του οφειλόμενου μισθώματος προσφέρει μια σημαντική διευκόλυνση -μαζί με τα υπόλοιπα έκτακτα μέτρα στήριξης- προς τις επιχειρήσεις που επλήγησαν και εξακολουθούν να πλήττονται από την πανδημία. Ταυτόχρονα, προς εξισορρόπηση των εκατέρωθεν συμφερόντων, κατέστη απαραίτητη η στήριξη και των ιδιοκτητών ακινήτων, οι οποίοι, χωρίς δυνατότητα να αντιταχθούν στα έκτακτα μέτρα, δεσμεύτηκαν σε μείωση των εσόδων τους για χρονικό διάστημα που δύναται να φτάσει το εξάμηνο, χωρίς να αποκλείεται περαιτέρω παράταση και το φθινόπωρο. Σε κάθε περίπτωση, η γενική αρχή της καλόπιστης εκπλήρωσης των παροχών θα πρέπει να τυγχάνει πάντα εφαρμογής στις συμβατικές σχέσεις και, ως εκ τούτου, επιχειρήσεις, για τις οποίες η κατά 40% μείωση του οφειλόμενου μισθώματος δεν αρκεί για να αντιμετωπίσουν την δεινή και απρόβλεπτη οικονομική κατάσταση στην οποία περιήλθαν, θα μπορούσαν υπό προϋποθέσεις και ανάλογα με τις ειδικότερες συνθήκες κάθε περίπτωσης, να διεκδικήσουν περαιτέρω δικαστική αναπροσαρμογή του καταβαλλόμενου μισθώματος.