Φορολόγηση ακίνητης περιουσίας 

(ομιλία στο 5o Athens Law Forum on Taxation, δημοσιεύθηκε στο forin.gr)

Ι. Είναι γεγονός ότι η σχετικά χαμηλή φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας για πολλές δεκαετίες πριν το 2010 συνέβαλε στην διαμόρφωση ενός παραδοσιακά υψηλού ποσοστού ιδιοκατοίκησης στην χώρα μας, καθώς το ακίνητο χρησιμοποιήθηκε ως μέσο αποθεματοποίησης του πλούτου σε περιβάλλον υψηλού πληθωρισμού και συνεχών υποτιμήσεων του εθνικού νομίσματος.

Σύμφωνα με παλαιότερα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, αλλά και ερευνών δημοσκόπησης, το 2005 το ποσοστό της ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα βρισκόταν περίπου στο 85%, αισθητά ψηλότερα από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο του 70%. Το ποσοστό αυτό ολοένα και μειώνεται μετά το 2010, φτάνοντας περίπου στο 74% στο τέλος του 2016.

Καθοριστικό ρόλο στην μείωση αυτή διαδραμάτισε, μεταξύ άλλων, η συστηματική επιλογή της εκτελεστικής εξουσίας να στραφεί σε ένα σύστημα φορολόγησης της κατοχής ακινήτων, ενώ μέχρι το 2010 ο κύριος όγκος των φορολογικών εσόδων από τα ακίνητα προερχόταν από τις αγοραπωλησίες. Είναι χαρακτηριστικό ότι από το 2010 μέχρι το 2015 οι φόροι κατοχής ακινήτων αυξήθηκαν έξι φορές, από τα 500 εκατ. ευρώ σε 3 δισ. ευρώ, ενώ το 2016 αυξήθηκαν εκ νέου σε 3,5 δισ. ευρώ, με στόχο εισπραξιμότητας των εσόδων από τον ετήσιο ΕΝΦΙΑ τα 2,65 δισ. ευρώ.

ΙΙ. Ιστορική Αναδρομή – Φορολόγηση ακίνητης περιουσίας 

Διαχρονικά, η ακίνητη περιουσία αποτελεί μια από τις σημαντικές πηγές εσόδων για τον κρατικό προϋπολογισμό. Στην περίπτωση των ακινήτων, το αντικείμενο του φόρου δεν μπορεί να «αποκρυβεί», επομένως οι σχετικοί φόροι έχουν θεωρητικά εύκολη και μεγάλη εισπραξιμότητα.
Η επιβολή του φόρου κατοχής ακίνητης περιουσίας τέθηκε σε εφαρμογή το 1975, καταργήθηκε το 1980 λόγω διαμαρτυριών των ιδιοκτητών, επέστρεψε ως ΦΑΠ το 1982 και καταργήθηκε εκ νέου το 1992. Το 1993 επιβλήθηκε το τέλος ακίνητης περιουσίας (ΤΑΠ) μέσω των λογαριασμών ΔΕΗ και το 1997 ο φόρος μεγάλης ακίνητης περιουσίας (ΦΜΑΠ) με αφορολόγητο όριο το ποσό των 243.600 ευρώ για φυσικά και νομικά πρόσωπα. Από το 2008 δε, έως σήμερα, επιβάλλονται διαρκώς ετήσιοι φόροι κατοχής με διαφορετικές ονομασίες και τρόπους υπολογισμού (Ε.Τ.Α.Κ., Φ.Α.Π., ΕΕΤΗΔΕ, ΕΕΤΑ και σήμερα ΕΝΦΙΑ).

H φορολογία της κατοχής ακίνητης περιουσίας είναι ασφαλώς γνωστή σε όλες τις χώρες της Ευρώπης. Στην Ελλάδα όμως η αντίστοιχη φορολογία, όπως υλοποιήθηκε, οδήγησε σε πρωτοφανείς στρεβλώσεις και αδικίες, ενώ η προσαρμογή στα ευρωπαϊκά δεδομένα ήταν ιδιαίτερα απότομη. Σημειωτέον, ότι το έτος 2017, η Ελλάδα βρίσκεται στην 4η θέση φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας στην Ε.Ε. μετά τη Γαλλία, το Ηνωμένο Βασίλειο και το Βέλγιο, με φόρους ίσους με το 3,3% του ετήσιου ΑΕΠ.

Ειδικότερα, ο ΕΝΦΙΑ, είναι ο μοναδικός φόρος κεφαλαίου στην Ευρώπη, που λόγω ανεπάρκειας του κρατικού μηχανισμού και έλλειψης περιουσιολογίου, δεν υπολογίστηκε με βάση την πραγματική φοροδοτική ικανότητα του φορολογουμένου, αλλά αποκλειστικά με βάση το εισπρακτικό αποτέλεσμα. Η φορολογική βάση του ΕΝΦΙΑ βασίζεται στο σύστημα των αντικειμενικών αξιών, οι οποίες δεν καθορίζονται βάσει πραγματικών οικονομικών δεδομένων και εμπορικών αξιών ακινήτων. Έτσι, η ύπαρξη αντικειμενικών αξιών που υπερβαίνουν σημαντικά τις εμπορικές αλλά και το αντίθετο, δηλαδή αντικειμενικές αξίες που υπολείπονται αισθητά των εμπορικών αξιών, έχει οδηγήσει σε σημαντική στρέβλωση η οποία με την σειρά της  προκαλεί «τεχνητή υπερφορολόγηση» της ακίνητης περιουσίας.

Για να γίνει πιο κατανοητό αξίζει να αναφερθεί το ακόλουθο παράδειγμα.

Μία εξοχική κατοικία εμπορικής αξίας 4.000.000 ευρώ στη Μύκονο, επιφάνειας περίπου 500 τ.μ., πληρώνει ετησίως για κύριο ΕΝΦΙΑ 1.350 ευρώ, δηλαδή 2,7 ευρώ/τ.μ.  Για ένα διαμέρισμα  περίπου 60τμ. στην Κυψέλη, με μέση εμπορική αξία ανερχόμενη σε 35.000-40.000 ευρώ, δηλαδή περίπου στο 1% της αξίας της βίλας, το αντίστοιχο ποσό για κύριο ΕΝΦΙΑ κυμαίνεται μεταξύ 3,5 – 3,7 ευρώ/τ.μ., δηλαδή καταβάλλονται ετησίως για κύριο ΕΝΦΙΑ περίπου 210 Ευρώ. Αναλογικά με την αξία του ακινήτου στη Μύκονο (δηλαδή το 1%), θα έπρεπε να πληρώνει 13,50 Ευρώ. Εάν μάλιστα η αντικειμενική αξία του ακινήτου στη Μύκονο εξισωνόταν με την εμπορική των 4.000.000 Ευρώ, τότε το ίδιο ακίνητο θα κατέβαλε κύριο και συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ περί τις 40.000 Ευρώ ετησίως, δηλαδή ισόποσο της αγοραίας αξίας του προαναφερθέντος διαμερίσματος στην Κυψέλη!

Το ΣτΕ, δικαιώνοντας φορολογούμενους που προσέφυγαν στην δικαιοσύνη, έχει επανειλημμένως αποδοκιμάσει τη διαχρονική απροθυμία της Διοίκησης να προσδιορίσει την αντικειμενική αξία των ακινήτων με τρόπο που να ανταποκρίνεται στην πραγματική αγοραία –και όχι φανταστική- αξία των ακινήτων, πλην όμως μέχρι σήμερα, παρά τις σχετικές εξαγγελίες, δεν έχει υπάρξει κάποια αξιόλογη προσπάθεια εναρμόνισης των αντικειμενικών αξιών με τις πραγματικές τιμές της κτηματαγοράς.

Περαιτέρω, ο ΕΝΦΙΑ επιβάλλεται ως διπλός φόρος – κύριος και συμπληρωματικός. Ο κύριος φόρος ο οποίος υπολογίζεται ανά ακίνητο και ανά τετραγωνικό μέτρο, οδηγεί σε μία σχετικά χαμηλή φορολογική επιβάρυνση, αλλά ο συμπληρωματικός φόρος υπολογίζεται στο σύνολο της ακίνητης περιουσίας όταν αυτή υπερβαίνει αθροιστικά τις 200.000 ευρώ με συντελεστές που φθάνουν κλιμακωτά έως το 1,15%. Το αποτέλεσμα της φορολόγησης αυτής είναι ότι όταν η περιουσία του φορολογουμένου προσώπου υπερβαίνει τις 200.000€ -γεγονός σύνηθες για τα ακίνητα εντός αστικών περιοχών σύμφωνα με τις ισχύουσες αντικειμενικές αξίες- η τελική φορολογική επιβάρυνση εκτινάσσεται σε ποσά πολλαπλάσια του κύριου φόρου.

Η συνεχής αυτή υπερφορολόγηση της ακίνητης περιουσίας έχει σαφείς επιπτώσεις στην κτηματαγορά. Πλέον, ο κλάδος της οικοδομής συνεισφέρει στο ΑΕΠ λιγότερο από 1% (οι επενδύσεις σε κατοικίες το 2016 αποτελούσαν το 0,6% του ΑΕΠ από 11% που ήταν το 2007).

Την ώρα μάλιστα που οι φόροι στην ακίνητη περιουσία των Ελλήνων εκτοξεύονται στα ύψη, τα εισοδήματα από ακίνητα κατέγραφαν στα χρόνια της κρίσης κατακόρυφη πτώση. Αξίζει να επισημανθεί ότι κατά την επταετία 2010-2016 τα εισοδήματα από ακίνητα μειώθηκαν κατά 2,9 δισ. ευρώ, υποχωρώντας από τα 8,9 δις το 2010 περίπου στα 6 δις το 2016.

III. Συμπεράσματα 

Υπό το φως των ανωτέρω, θα πρέπει να σημειωθούν τα ακόλουθα:

Είναι γεγονός ότι η τεχνητή υπερφορολόγηση της ακίνητης περιουσίας αποστερεί την ακίνητη ιδιοκτησία από το ουσιαστικό της περιεχόμενο, καθιστώντας την από δικαίωμα κατοχυρωμένο από το Σύνταγμα και πλήθος Διεθνών Συμβάσεων, σε δυσβάστακτο βάρος για τους ιδιοκτήτες. Λόγω της δυσχερούς δημοσιονομικής θέσης της χώρας, ο ανταποδοτικός χαρακτήρας της φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας τα τελευταία χρόνια έχει μετατραπεί σε καθαρά εισπρακτικό, αν όχι «δημευτικό», και το «αγαθό» της ακίνητης περιουσίας αντί για σημαντικό αναπτυξιακό εργαλείο έχει εξελιχθεί σε μέσο κάλυψης δημοσιονομικών αναγκών.

Ωστόσο, η διαρκής φορολογική επιβάρυνση της ακίνητης περιουσίας δεν αποτελεί μόνο μία επίπτωση της οικονομικής κρίσης στην ελληνική κοινωνία. Εντάσσεται σε μία γενικότερη προσπάθεια προσαρμογής της ελληνικής αγοράς στον δυτικό ευρωπαϊκό οικονομικό χώρο, όπου το ακίνητο δεν αποτελεί τόσο μέσο αποταμίευσης όπως διαχρονικά συνέβαινε στην Ελλάδα, αλλά πρωτίστως αντικείμενο επιχειρηματικής δραστηριότητας. Για τον λόγο αυτό, ακόμα και μετά την πλήρη ανάκαμψη της ελληνικής οικονομίας, η φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας δεν αναμένεται να υποχωρήσει στα προ κρίσης χαμηλά επίπεδα, αλλά η εκάστοτε εκτελεστική εξουσία, θα διατηρεί ένα συνειδητά υψηλό επίπεδο φορολόγησης, αντίστοιχο του ευρωπαϊκού μέσου όρου.

Η εκάστοτε κυβέρνηση βέβαια, θα «χρωματίζει» ιδεολογικά τις όποιες επιλογές της στην φορολόγηση των ακινήτων, επιβαρύνοντας περισσότερο τους λίγους και την μεγάλη περιουσία αλλά και τις επιχειρήσεις ή διευρύνοντας την φορολογική βάση σε όφελος των επιχειρήσεων, ανάλογα με τον πολιτικό χώρο στον οποίο ανήκει και το ακροατήριο στο οποίο απευθύνεται, χωρίς όμως να μπορεί να θίξει τον βασικό δημοσιονομικό στόχο είσπραξης κάποιων δις.Ευρώ ετησίως από τους φόρους στα ακίνητα.

Παρά την διαρκή φορολογική επιβάρυνση της ακίνητης περιουσίας την τελευταία δεκαετία, οι χαμηλές αγοραίες αξίες των ακινήτων, οι οποίες ειδικά σε ακίνητα της Αθήνας και των μεγάλων πόλεων το έτος 2016 μπορεί σε κάποιες περιπτώσεις να υπολείπονταν και από τις αντίστοιχες αξίες ακινήτων σε πρωτεύουσες γειτονικών βαλκανικών χωρών, η θεσμοθέτηση επενδυτικών κινήτρων όπως το πρόγραμμα GOLDEN VISA, η αυξημένη ζήτηση τουριστικών ακινήτων και η εκτίναξη της αγοράς των βραχυχρόνιων μισθώσεων, οδήγησαν δειλά δειλά σε μία αισθητή ανάκαμψη της αγοράς των ακινήτων, αυξάνοντας σημαντικά το επενδυτικό ενδιαφέρον για την ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα.

Σε μία περίοδο που η ελληνική οικονομία προσπαθεί να αλλάξει σελίδα μετά από περίπου 8 χρόνια συνεχιζόμενης ύφεσης, η αγορά των ακινήτων, θα μπορούσε με μία ρεαλιστική αναμόρφωση της φορολογίας, ξεκινώντας πρωτίστως με την εναρμόνιση των αντικειμενικών αξιών με τις αντίστοιχες εμπορικές καθώς και με την απλοποίηση των διαδικασιών μεταβιβάσεων αλλά και με την θεσμοθέτηση νέων φορολογικών κινήτρων για την απόκτηση ακίνητης περιουσίας, να συμβάλλει καθοριστικά στη βιώσιμη ανάπτυξη της χώρας μας.